Когда арендатор снимает квартиру, дом, участок, предприятие или другое имущество на длительный срок, ему может понадобиться провести там ремонтные или строительные работы. Такие улучшения называются неотделимыми.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, к неотделимым улучшениям относятся улучшения недвижимого имущества, которые после их создания становятся неотъемлемой частью основного объекта. К ним относятся здания, жилые помещения, придомовые участки и квартиры. Для примера рассмотрим различные группы проектов, ведущих к неотделимым улучшениям недвижимого имущества
Проще говоря, к неустранимым улучшениям имущества относятся улучшения, которые нельзя снять или перевезти, не повредив остальную часть здания. Например, если владелец заменяет старую проводку на новую, он не может убрать ее при переезде, не повредив имущество арендатора. Важно отметить, что создание неотчуждаемых улучшений может быть неизбежно осуществлено арендатором. Например, арендованное арендатором помещение было затоплено соседями сверху, что вынудило его за свой счет переделать потолки, полы, проводку и другие детали. Он был вынужден это сделать для собственного комфорта, но мы помним, что квартира ему не принадлежит — он ее арендует. О том, как получить компенсацию от собственника в случае неотделимых улучшений и что говорит Федеральный закон РФ, мы рассказываем далее в статье.
Неотделимые улучшения, закон и компенсация
Основным документом, регулирующим вопрос неотделимых улучшений, является Гражданский кодекс Российской Федерации, а именно статья 623 ГК РФ. По сути, его значение можно сформулировать в двух позициях.
Следует помнить, что договор аренды — это прежде всего основа отношений между собственником и арендатором. Если в нем содержатся положения по вопросу неделимости имущества, то они имеют приоритет перед положениями Гражданского кодекса РФ. Конечно, если в договоре прописано, что собственнику не будет компенсирована стоимость ремонта, то в дальнейшем получить от него компенсацию за работу будет очень сложно, даже при наличии письменного соглашения с его стороны. Для этого необходимо заключить дополнительный договор. В нем должно быть четко указано, что проводимые работы являются исключением из первоначальных условий договора и что владелец обязуется компенсировать полную стоимость таких работ.
В любом случае, согласно статье 613 ЗК РФ, арендатор должен составить письменное соглашение о возмещении затрат на вневедомственные улучшения арендованного имущества, поскольку собственник имеет право не оплачивать их по переуступке. Если он не дает на них согласия. Устная сделка недействительна, а в случае разногласий существует только один письменный договор, который является беспрерывным доказательством прав арендатора перед судом. В противном случае необходимо собирать косвенные доказательства: переписку, чеки, свидетельские вклады и т. д. Суд может это не принять. Практичным решением для обеих сторон является составление соглашения, в котором указывается, что с письменного согласия владельца недвижимости должен быть полностью оплачен другой пункт, в котором говорится, что все неотделимые улучшения должны быть произведены.
Однако владелец недвижимости оставляет за собой право отозвать разрешение на проведение ремонтных работ. В этом случае арендатор имеет право потребовать компенсацию за уже выполненные работы и за любой ущерб, причиненный отказом. Еще одним важным условием является законность ремонтных работ. Ремонт квартиры или строительство нового здания не может быть осуществлен без получения соответствующей лицензии от государства. В случае незаконного строительства наказание понесет как исполнитель, так и владелец недвижимости.
Немного об отделимых улучшениях
Подробно рассмотрев улучшения неотделимых объектов недвижимости, мы уже можем составить конкретное представление о том, какие улучшения считаются неотделимыми. Это имущество, которое может быть отделено от основного имущества и перенесено в другое место без ущерба. Неотделимые: улучшения, которые не могут быть использованы для улучшения имущества: имущества:
Обычно съемные улучшения приобретаются арендаторами как частная собственность, и арендодатель не имеет к ним никакого отношения. Однако если арендатор не намерен забирать имущество с собой при переезде, он может согласиться оставить владельцу часть или все съемные улучшения в обмен на денежную компенсацию или сниженную ставку. В таких случаях также рекомендуется заключить дополнительное соглашение к договору, чтобы обеспечить юридическую силу договоренности.