Доброе утро, посоветуйте, пожалуйста, как поступить в данной ситуации. Мы арендуем несуществующее помещение с протекающей крышей уже пять лет и каждый год латаем крышу, что не помогает. Мы написали собственнику письмо с просьбой включить нас в программу капитального ремонта дома на следующий год. В итоге мы получили ответ, что крыша нуждается в частичном ремонте (снова) и эстетическом ремонте. Как правильно сказать, что эстетический ремонт не может быть проведен, потому что крыша капает? В договоре прописано, что мы будем делать текущий ремонт, а они капитальный.
Если в вашем случае договором определена периодичность проведения капитального ремонта, то важную роль играют следующие моменты
На момент подписания договора арендованное имущество находится в хорошем функциональном состоянии и не требует капитального ремонта, но стороны хотят произвести его в будущем (например, проводить капитальный ремонт с определенной регулярностью), при этом договорились, что продолжительность или периодичность такого ремонта будет договорной требуется согласовать в договоре.
Продолжительность такого ремонта должна быть определена в соответствии с правилами статьи 1 Регламента (ЕС) № 190-194 Гражданского кодекса. 190-194 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. путем указания конкретной календарной даты, события, которое должно обязательно наступить, или окончания определенного периода.
Если срок или периодичность проведения капитального ремонта не согласованы. В этом случае суд может признать, что капитальный ремонт необходимо проводить только в случае крайней необходимости (пункт 616 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть когда имущество находится в аварийном состоянии. Если имущество исправно и пригодно для использования, ни одна из сторон не вправе требовать от другой значительного ремонта. Кодекс Российской Федерации (см. риск владения 5. 1. 3). Если арендодатель обязан произвести за свой счет значительный ремонт, а арендатор производит его самостоятельно при отсутствии крайней необходимости, арендатор не вправе требовать от арендодателя проведения значительного ремонта или возврата стоимости этого набора — согласно статье 616 Аренда 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, вне аренды.
Общий ремонт — это ремонт, выполняемый для восстановления работоспособности и полного или почти полного восстановления ресурсов изделия путем замены или восстановления деталей, в том числе основных (п. 36 ГОСТ 18322-78 «Техническое обслуживание и ремонт систем технического обслуживания машин»). В частности, подразумевается проведение работ, направленных на сохранение целостности, назначения и ценности объектов. Они требуют значительных затрат на восстановление основных частей, элементов вещи, вследствие износа, повреждения или других внешних факторов.
Для некоторых видов имущества требования нормативно-технической документации могут предусматривать проведение определенных периодических плановых капитальных ремонтов.
Поэтому целесообразно проанализировать конструкцию гостов и снипов. Протечки кровли (возможно) являются основанием для проведения капитального ремонта или ссылки на периодичность проведения капитального ремонта и необходимость проведения капитального ремонта.
Капитальный ремонт силами арендатора
30. 10. 2015 Распечатать Если арендатор решит провести капитальный ремонт арендуемого им помещения без «финансовой поддержки» собственника, то минимум, который ему придется заплатить, — это оплата модернизации чужих помещений и сопутствующих налогов. Чтобы не платить штраф, необходимо учитывать несколько моментов.
По закону арендатор имеет право произвести существенный ремонт арендованного помещения. При этом собственник помещения имеет право оплатить эти улучшения и отказать в выделении средств на ремонт (ст. 3, п. 3 ГК РФ). В этом случае все улучшения являются собственностью арендатора и должны отвечать в составе основных средств (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30 марта 2001 г.). В то же время, конечно, ремонт нельзя отделить от имущества арендодателя. Важно отметить, что передача будущих неотделимых улучшений фактически является ненужной задачей. Конечно, вам придется заплатить налог. И если не сделать это вовремя, то у арендатора появится еще одна «статья расходов» — уплата санкций за нарушение налогового законодательства. Именно так произошло с компанией из Набережных Челнов, которая арендовала офис и вспомогательные и производственные площади для своего бизнеса.
В состав ОС
Помимо уплаты НДС, арбитры также подтвердили правомерность начисления заемщику налога на недвижимость. Они пояснили, что в соответствии с пунктом 1 статьи 374 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения в данном случае является имущество, учитываемое на балансе организации в качестве основных средств. К ним относятся капитальные вложения в арендованные основные средства (см. пункт 5 ПБУ 6/01). Кроме того, пунктом 27 ПБУ 6/01 установлено, что затраты на модернизацию объекта основных средств после завершения строительства увеличивают первоначальную стоимость объекта, если первоначальные нормативные показатели объекта основных средств в результате модернизации и реконструкции улучшают первоначально допустимые нормативные показатели. В результате модернизации и реконструкции улучшаются такие показатели, как срок полезного использования, мощность и качество использования. Кроме того, пунктом 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской информации в Российской Федерации, утвержденного постановлением Министра Российской Федерации от 29 июля 1998 года 34Н, предусмотрено, что указанные капитальные вложения зачисляются заемщиком в состав собственных основных средств по мере их фактического расходования (если договором не предусмотрено иное). Бухгалтерский учет должен осуществляться только до окончания срока действия договора аренды или возмещения арендодателем стоимости улучшений (данная позиция следует из письма Минфина России от 24 октября 2008 г., см. 37, предоставленный решением Верховного суда РФ от 27. 01. 16291/11 от 2012 года, соответствующим Налоговому и Гражданскому кодексам. Все три пункта судьи единогласно указали до возврата собственнику помещения, при этом улучшения рассматриваются как часть основного
Кто оплачивает ремонт в арендованном офисе
Как правило, договоры аренды предусматривают проведение ремонта за счет арендатора. Улучшения по окончании срока аренды переходят в собственность собственника безвозмездно.
Некоторые владельцы соглашаются на частичное возмещение расходов на ремонт. Обычно это касается восстановления или улучшения основных элементов помещения, полов, потолков и стен. Если удается договориться о финансовом участии владельца, важно четко понимать, что и на каких условиях оплачивается по договору.
Несмотря на то, что договор аренды предусматривает проведение ремонта за счет арендатора, собственник должен получить компенсацию стоимости ремонта. В качестве примера судебной практики можно привести следующий случай: предприниматель, имеющий право на продление договора на 11 месяцев, провел ремонт за свой счет, после чего в здании отключилось электричество. На устранение неполадок ушло почти два месяца, что сделало невозможным использование помещения для бизнеса. Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю о возмещении расходов на ремонт и прибыли. Суд первой инстанции и апелляционный суд отклонили иск на основании договора, но Верховный суд отменил их решения и направил дело на пересмотр. Причина: расходы на ремонт потеряли экономическое значение, так как из-за отключения электроэнергии использовать офис по назначению было невозможно. Исковые требования предпринимателей были удовлетворены.
Был составлен дизайн-проект офиса и проведена его реализация с учетом ограничений по площади и функциональности здания. Результат на 100% соответствует задумке!
Как отразить капитальный ремонт помещения в договоре аренды
Не стоит начинать работу над дизайн-планом до подписания договора аренды обеими сторонами. Нет никакой гарантии, что договор не будет расторгнут в последний момент по какой-либо причине. В этом случае деньги будут потеряны из-за того, что планы были составлены для конкретного помещения, а другое помещение оказалось неподходящим.
Каждый БЦ имеет свой стандартный договор, но имеет право предлагать изменения и дополнения. Алена Бердиган, руководитель отдела недвижимости Maris совместно с CBRE, рассказала, что профессиональные собственники, работающие с крупными арендаторами, всегда рассматривают предложения по корректировке договоров.
Основные условия будущего договора аренды прописываются в коммерческом предложении. Общего списка пунктов, включаемых в него, не существует. Все зависит от особенностей БК. Однако эксперты Maris рекомендуют перед заключением договора изучить правоустанавливающий документ на объект и права собственника, чтобы выяснить следующее
Обычный срок аренды офисов в БК составляет 11 месяцев, с возможностью последующего продления. Единственный способ избежать этого по истечении указанного срока — быть попрошенным покинуть помещение без объяснения причин. Общайтесь с брокерами, которые давно работают на рынке, и вы будете знать, кто честен с арендаторами, а с кем лучше не связываться.
Если условия аренды вас устраивают, попросите пример договора. Желательно отметить это у Алены Бердиган.
Каждый договор аренды уникален. Прежде всего, арендатор должен убедиться, что предлагаемые коммерческие условия соответствуют согласованному коммерческому предложению. Часто в договоре арендатор может узнать, что некоторые платежи не включены в арендную плату (например, вывоз мусора, содержание помещения, коммунальные услуги).
Во-вторых, стоит обратить внимание на договор и возможность его расторжения как арендатором, так и собственником. Это может быть риском для арендатора, если он рассчитывает инвестировать в офисное оборудование, а арендодатель может отказаться от сделки в любой момент, предупредив об этом за много месяцев.
В-третьих, важно внимательно изучить правила БЦ. Многие владельцы стремятся выбрать здание нужного класса и устанавливают одинаковые правила для всех. Важно соблюдать их и ознакомить с ними своих сотрудников.
Права и обязанности сторон могут быть описаны так подробно, что трудно обнаружить ловушки. Опытный брокер, который знает, на что следует обратить внимание, защитит вас от неприятных сюрпризов.
Если вы планируете капитальный ремонт помещения, в договоре аренды должны быть прописаны правила. Вы можете проводить шумные работы, такие как демонтаж перегородок, занос строительных материалов и мусора по лестнице и т. д. . Эти же условия затем включаются в договор со строительной компанией.
Брокеры могут помочь вам выбрать будущее офисное помещение (услуга бесплатна, а за предложение платит владелец): у них большая база данных недвижимости и опыт, который подсказывает им, с какими БК лучше не иметь дела. А мы подскажем вам. Какой из предложенных вариантов лучше всего подходит для реализации вашей идеи?
Найдите подходящее помещение, рассчитайте стоимость обустройства рабочего кабинета и график работы. Также позаботьтесь о том, чтобы ремонт прошел гладко.
Нормы и требования для ремонта арендованного офиса
Большинство предприятий в столице и других городах России работают в арендованных помещениях, потому что собственная недвижимость стоит дорого, но и арендованные офисы — мобильный и доступный вариант для начинающих предпринимателей. В то же время помещение необходимо адаптировать под деятельность компании, делать ремонт по приезду и обрабатывать по мере необходимости. Кто должен оплачивать эти работы — владелец или арендатор?
Когда нужен ремонт в офисе, арендуемом у собственника?
Офисам может потребоваться как эстетический ремонт, так и капитальная реконструкция. Это влечет за собой значительные расходы и повышает статус арендуемых помещений.
Кто оплачивает ремонт в офисе – владелец или наниматель?
Разногласия по поводу того, кто оплачивает ремонт помещения, являются предметом многочисленных судебных разбирательств и конфликтов между сторонами. Однако существует устоявшаяся позиция, согласно которой арендатор за свой счет проводит эстетический ремонт и капитальный ремонт, являясь собственником. Поэтому платить должен владелец офиса.
Арендатор обязан ремонтировать микрошиты, убирать помещение и обустраивать рабочее место для собственных нужд. Арендатор также несет ответственность за устройство полов, оклейку стен обоями или использование других материалов.
Ремонт офиса в аренде – юридические тонкости в 2018 году
Чтобы избежать разногласий между собственником и арендодателем, желательно решить этот вопрос на стадии заключения договора и произвести расчет с тем, кто выполняет работу. Если документ уже подписан, а необходимость ремонта очевидна, зона ответственности разграничивается законом.
Кроме того, предприниматель не может полностью обеспечивать арендуемое имущество и должен согласовывать ремонт с собственником помещения. Объем его прав ограничен. Если между сторонами возникли разногласия, их можно разрешить в арбитражном суде в порядке искового производства, но предпочтительнее решить все дружеские вопросы, не прибегая к судебным разбирательствам.
8 лучших советов по оформлению интерьера, о которых вы не знали
Ремонт может быть дороже Почему растут цены на отделку квартир?
Что нельзя делать во время ремонта квартиры: практические советы
Ремонт коридоров в квартирах: советы и идеи
Какой ремонт делают в квартирах: виды и особенности
Как есть особенности по учету ремонта арендованного имущества
Порядок учета ремонта зависит от продолжительности ремонта и порядка учета самого арендованного актива. Если ремонт проведен до начала года и арендатор признал право пользования активом, то это расходы, связанные с восстановлением предмета аренды в пригодном для использования по назначению состоянии. Такие затраты арендатора являются фактическими затратами, связанными с правом пользования активом (абзац 13 пункта «(c)» МСФО (IAS) 25/2018). Если арендатор не признает право на использование актива, то затраты должны характеризоваться характеристиками капитальных затрат, то есть стоимостью ремонта и периодом, к которому они относятся. Если характеристики затрат относятся к капитальным затратам, они могут быть признаны в качестве материальных основных средств после завершения работ.
Затраты, которые не могут быть признаны инвестициями, а также внеплановые и текущие ремонты, техническое обслуживание и технические осмотры учитываются как расходы текущего периода. Также можно учесть затраты, которые не составляют сумму, исходя из принципа разумности (п. 4, 5 и 10 ФСБУ 6/2020, п. 6 и 18 ФСБУ 26/2020, письмо Министерства от 22. 06. 2021 г. №.
Стандарт не устанавливает правила учета затрат на ремонт в процессе эксплуатации. Учреждение самостоятельно определяет этот процесс в учетной политике (ПБУ 1/2008). Ремонт отражается следующим образом.
— учитываются как право пользования активом, так как улучшения являются частью предмета аренды,
— признается в качестве отдельного объекта переписи при соблюдении критериев стоимости; и
— признаются как выбытие в текущем периоде, если арендатор не признал право на использование актива.
Рассматривать некапитальные расходы как текущие расходы, как в случае ремонта до того, как арендатор начнет использовать актив. Определите амортизируемые объекты основных средств. Период амортизации может быть определен, например, на основании оставшегося срока аренды или периода до следующего ремонта. Дальнейший бухгалтерский контроль, начисление амортизации и выбытие объектов следует отражать в общем порядке.